+7 977 495 9796 (Москва)

Вопрос-ответ о приобретении недвижимости

Почему не стоит работать с туристическими агентствами при покупке недвижимости?

Не нужно забывать, что каждая профессиональная деятельность решает собственные задачи. Цель медика — вылечить больного, цель туроператора — продать тур. С этим трудно не согласиться, и, в конечном счете, продает недвижимость все равно риэлтор.

Только чем руководствуется туроператор при выборе риэлтора? Естественно, прежде всего — своей профессиональной деятельностью. Как результат, покупатели недвижимости едут туда, куда удобно и выгодно продавать свои туры турагентству. Риэлтор в этой ситуации — некая темная лошадка, естественно, самый «известный» застройщик на побережье, имеет в своих рядах членов королевской семьи и т.д. В лучшем случае это компания, которая пытается делать то, что делают все остальные — как можно быстрее и выгоднее продать недвижимость.

Что теряет от такого подхода покупатель? Прежде всего, представление о реальном рынке недвижимости и возможность выбора. На том основании, «что раз уж приехал» и заплатил за тур 600-800 евро, он совершает покупку на 100-300 тысяч евро… Но и это не самое страшное. Групповой, поставленный на поток бизнес по продаже индивидуального жилья приводит к обезличиванию отдельного покупателя. Поддержка, которая ему так необходима после подписания купчей, сводится к нулю. Агентство сделало свою работу, продав тур и прихватив комиссионные. Риэлтор, застройщик продали свою недвижимость. Претензии предъявлять некому. В этой ситуации довольны все, кроме самого покупателя, оставшегося наедине с непонятной недвижимостью.

Почему не стоит ехать самому в поисках агентства или строительной компании, пытаясь купить недвижимость «напрямую»?

Многочисленные офисы агентств недвижимости и строительных компаний, расположенные вдоль протоптанных туристических троп, напоминают дорожки, по которым следуют домашние грызуны к ближайшей мышеловке в надежде получить «бесплатный сыр».

Чем руководствуются наши уважаемые соотечественники, решаясь ехать в Европу «на месте решать все вопросы»? Один или два раза побывав в той или иной стране в качестве туриста и бросив поверхностный взгляд на витрины центральных улиц, они обнаружили, что «там агентств недвижимости больше, чем парикмахерских». Такое представление сразу распространяется на всю Испанию, Черногорию, Кипр и даже на всю Европу. Далее следует логическое заключение: «я поеду туда, зайду в одно, другое, третье, в крайнем случае, в четвертое агентство и смогу выбрать то, что мне нужно». «Эту зону я знаю, там полно туристов, а значит, я смогу выгодно сдавать мое приобретение». На первый взгляд кажется, что эти рассуждения вполне логичны. Таким человеком движет идея того, что он делает свой выбор самостоятельно, ему никто ничего не навязывает, а значит, вероятность ошибки минимальна. Что касается самостоятельности выбора — это, пожалуй, единственная соответствующая действительности мысль.

На любом рынке, тем более на рынке недвижимости, существуют свои правила. На «проходных» местах можно сбыть покупателю все, что угодно. И сбывают — многочисленным умникам-добровольцам, которые не знают простого правила: не покупай товар в крайней палатке, он может оказаться хуже и дороже. В итоге правильная идея свести риск ошибки к нулю приводит к этой самой ошибке. Исследование «крайних палаток» создает неверное представление о рынке недвижимости, и в конце концов приводит к банальному «впариванию» застоявшегося объекта морально готовому к покупке клиенту. Что касается «знания» местности и возможности выгодного коммерческого использования объекта, то заблуждение на этот счет — «туристическая зона, много народу …», весьма популярно. В реальности все обстоит иначе: чем большее пространство отдано туризму, тем больше там дешевых отелей и частных крупных арендодателей, конкурировать с которыми означает сдавать свою недвижимость за бесценок и исключительно в сезон, не оправдывая даже годовых платежей за вывоз мусора. Эффективность такого «бизнеса» сходна с открытием 1001-ой палатки по продаже овощей на заполненном товаром овощном рынке.

Почему не стоит доверять знакомым или коллегам по работе, которые живут «там» и «все знают»?

Покупка недвижимости — слишком серьезное дело в жизни человека, чтобы доверять его непрофессионалам.

Первое, о чем следует помнить — это то, что ни один объект невозможно купить «подешевле», поскольку любой владелец недвижимости знает истинную цену своей квартиры, дома, виллы, и только очень серьезные обстоятельства могут заставить его продать своё достояние дешевле стоимости. Первым, кто узнаёт о продаже подобной недвижимости, является агентство. Что оно делает агентство в этом случае? Перекупает недвижимость и продает ее по рыночной стоимости.

Жизнь в Европе, насыщенная соблазнами, увеличивает ценность денег и сильно меняет людей. Главное, что они «знают» наверняка — это то, что ни одна покупка недвижимости не может обойтись без комиссионных. Принимая благородное решение «взять всю комиссию на себя», они руководствуются мыслью, что «лучше мне, чем какому-то там агентству». При этом покупка недвижимости, которая могла бы стать для наивного владельца источником вдохновения и новых материальных поступлений, становится источником чрезмерных затрат и неприятностей. Виной всему стремление одних быстро и легко заработать деньги и стремление других выгадать и сэкономить. Но две эти цели взаимно противоположны и не могут привести покупателя недвижимости к желаемому результату, доказывая лишний раз народную мудрость: «скупой платит дважды». Мысль «со мной этого не произойдет», «я этих людей знаю хорошо» не срабатывает и дает осечку.

В чем же основная проблема таких сделок? В основе сделки, так или иначе, находится строительная компания или риэлторское агентство: именно они и способны заплатить комиссионные вашему хорошему знакомому, старому другу или подруге. Вы, уважаемый читатель, преподноситесь как «клиент по знакомству». Это означает, что Вам можно продавать, что угодно и где угодно. Используются нехитрые аргументы типа «ты будешь жить недалеко от меня», «дешевле ты не найдешь» (последнее, кстати, может оказаться истинной правдой, дешевле и хуже недвижимости, чем ту, которую Вы приобрели, найти невозможно) Вас быстренько приводят к заветной цели. О том, что эту недвижимость будет невозможно продать или сдать, умалчивается. Легко находится агентство или проверенный не вами человек, который с улыбкой на лице подписывает контракт на управление вашей недвижимостью, т.е. сдачей ее в аренду, уплату налогов и т.д. Находится банк, который дает 2,8% годовых вместо 4-6%. Все складывается в вашу пользу. Вы выгадали, достигли своей цели, но не тут-то было!.. По истечении нескольких месяцев вы получаете документы на недвижимость, но в них почему-то указана слишком низкая оценочная стоимость — не та, за которую вы заплатили. Квартира (дом, бунгало) почему-то не сдается. Прибегнув к калькулятору, вы обнаружили, что заплатили большие комиссионные банку за получение кредита, и реально он вам обошелся не в 2,8%, а в 10%, что превышает все мыслимые нормы. Вместо сказочных доходов с вашего счета регулярно списываются суммы за управление недвижимостью. Дело в том, что «по великому блату» здесь, в Европе, все делается «для галочки», истина заменяется приятным на слух и на вид суррогатом с одной единственной целью — быстрей отделаться. Впоследствии все списывается на национальную нерасторопность, жару, период отпусков, но вам от этого не легче. Неудивительно, если вам впоследствии поступит предложение продать недвижимость на 30-40% дешевле от стоимости, за которую вы ее приобрели. Это и будут те самые обстоятельства, при которых владелец недвижимости продает ее ниже рыночной стоимости. На этом круг замкнется.

Чтобы не оказаться в центре этого круга и не разрушить хорошие отношения со своими друзьями и знакомыми, руководствуйтесь теми же правилами, которые движут вами при выборе врача, способного излечить тяжелое заболевание. Ищите профессионала…